一、案情
某房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)在交付八年后，其外墻保溫層突然脫落，砸壞了停在地面上的汽車。汽車所有權(quán)人要求房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司賠償，依據(jù)是《侵權(quán)責任法》第85條，該條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。”
房地產(chǎn)公司稱，房屋已全部交付給業(yè)主，其已不是房屋的所有人，根據(jù)住宅質(zhì)量保修書的規(guī)定，外墻的保修期為5年，現(xiàn)已過5年保修期，房地產(chǎn)公司不再承擔保修責任，在過保修期后房屋的維修保養(yǎng)均應(yīng)由業(yè)主自行承擔，所以其不是管理人，也不是使用人，《侵權(quán)責任法》第85條不適用，不承擔賠償責任；另外如果賠償了，由于該房屋是由施工單位建造的，因過了保修期，施工單位不愿意賠償，所以房地產(chǎn)公司賠償后不能向施工單位追償。
物業(yè)管理公司稱其對物業(yè)只是進行日常的維護工作，造成外墻保溫脫落的原因是該分部分項工程的施工存在質(zhì)量問題，與其物業(yè)服務(wù)無關(guān)，故其也不承擔賠償責任。
二、在侵權(quán)賠償中法律關(guān)系的確定
在上述案例中，涉及到三個法律關(guān)系，一是業(yè)主車輛被外墻保溫層脫落被砸后的受損，業(yè)主根據(jù)侵權(quán)責任的規(guī)定要求責任人承擔侵權(quán)賠償責任。二是房地產(chǎn)公司根據(jù)商品房買賣合同與購房業(yè)主之間的房屋保修責任，三是房地產(chǎn)公司與施工單位的施工合同中約定的保修責任。在不同的法律關(guān)系中，當事人主體不同，處理的事項也不同。
就車子被砸車主要求賠償而言，涉及的是基于侵權(quán)引起的損害賠償法律關(guān)系，與房地產(chǎn)公司和施工單位基于施工合同履行保修責任事宜并不關(guān)聯(lián)，無論是在保修期內(nèi)還是在保修期屆滿后，車輛業(yè)主都可以基于侵權(quán)責任的規(guī)定向相關(guān)責任人追索。
建筑法第八十條規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責任者要求賠償。”該條款確定了責任者在因建筑工程質(zhì)量不合格導(dǎo)致人身或財物受損情況下承擔侵權(quán)責任的法定義務(wù)�！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三條規(guī)定：“建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負責。”該條確定了建筑法第八十條中所指的“責任者”范圍。
由此可見，作為建設(shè)單位的房地產(chǎn)公司，與施工單位同樣應(yīng)對建設(shè)工程的質(zhì)量負責。只要在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格導(dǎo)致他人的人身或財物受到損害的，均應(yīng)承擔賠償責任。另外，對于施工單位而言，《民法典》第802條規(guī)定：“因承包人的原因致使建設(shè)工程在合理使用期限內(nèi)造成人身損害和財產(chǎn)損失的，承包人應(yīng)當承擔賠償責任。”
外墻保溫屬于建筑物的組成部分，在施工中屬于該建筑物的分部分項工程，《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ144-2008）第3.0.10條規(guī)定：“在正常使用和正常維護條件下，外墻外保溫工程的使用年限不應(yīng)少于25年。”可見，如果正常使用和維護，外墻保溫的合理使用年限至少是25年。在工程竣工驗收完成后25年內(nèi)外墻保溫發(fā)生脫落，施工單位認為其沒有責任，必須要證明該外墻保溫的施工符合施工規(guī)范的要求，達到合格驗收的條件，如果存在未按圖施工及未按規(guī)范施工，那么就存在質(zhì)量問題，應(yīng)該要承擔相應(yīng)的賠償責任。
三、受損車輛業(yè)主追究責任主體的確定
根據(jù)上述規(guī)定可見，對于在合理使用年限內(nèi)因外墻保溫層脫落遭造成的損失，房地產(chǎn)公司（建設(shè)單位）和施工單位在法律上均有可能成為被追究責任的主體。
另外，《侵權(quán)責任法》第85條中規(guī)定了房屋的所有人、管理人、使用人如不能證明自己沒有過錯的，也應(yīng)當承擔侵權(quán)責任，《民法典》第1253條規(guī)定也作出了與《侵權(quán)責任法》第85條同樣的規(guī)定，故房屋的所有人、物業(yè)管理企業(yè)、使用人在法律上也有可能成為被追究責任的主體。其中所有人即為購買該幢房屋的業(yè)主。
因此，作為因外墻保溫脫落受損的車主既可以以房地產(chǎn)公司（建設(shè)單位）、施工單位、物業(yè)管理公司、該外墻保溫脫落的該幢全體業(yè)主作為被告主張權(quán)利；也可以根據(jù)《侵權(quán)責任法》第85條、《民法典》第1253條的規(guī)定，僅向房屋的所有人、物業(yè)管理公司、使用人追究賠償責任，其中的某主體承擔賠償責任后，其再向房地產(chǎn)公司、施工單位進行追償。如在無錫市北塘區(qū)人民法院(2012)北民初字第1321號、無錫市中級人民法院(2013)錫民終字第0930號案件中，物業(yè)管理公司在承擔賠償責任后向開發(fā)建設(shè)單位和施工總包單位追償，二級法院均支持了物業(yè)管理公司的訴訟請求。
四、外墻保溫在合理使用年限內(nèi)出現(xiàn)壞損或脫落，盡管沒有造成他人財物或人身損害，如果該建設(shè)工程所有人仍為建設(shè)單位，建設(shè)單位能否要求施工單位承擔賠償或修復(fù)責任？
建設(shè)單位與施工單位一般都簽署建設(shè)工程質(zhì)量保修合同，針對建設(shè)工程不同的部位約定了不同的保修期限，其中只有對于地基基地和主體結(jié)構(gòu)的保修期限為設(shè)計的合理年限內(nèi)，其他的如屋頂和外墻滲水的保修期限為5年，其他的均為2年或2個運行期。在上述保修期滿后出現(xiàn)外墻保溫的脫落，如果確屬施工單位未按圖或規(guī)范施工造成的，作為所有人的建設(shè)單位仍有權(quán)要求施工單位進行修復(fù)或承擔賠償責任。其依據(jù)一是《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三條的規(guī)定，二是《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ144-2008）第3.0.10條的規(guī)定，三是雙方所簽署的合同或合同法等規(guī)定的施工單位必須執(zhí)行的合同附隨義務(wù)。盡管在雙方所簽署的施工合同中可能沒有此方面的約定，但確保工程在合理使用年限內(nèi)正常使用、功能完好既是施工單位必須遵守的規(guī)范要求，又是施工單位應(yīng)達到的合同附隨義務(wù)。
綜上，建筑外墻保溫或建筑其他的分部分項工程在其合理使用年限內(nèi)因施工質(zhì)量問題導(dǎo)致建筑本身受損，或?qū)е滤巳松�、財物受損的，受損者可以根據(jù)《民法典》、《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及相關(guān)的規(guī)范，要求施工單位等責任人承擔賠償責任。
朱杰 趙驊 融孚常熟法訊
